萬科旗下物管公司即將 IPO，但它似乎沒趕上好時候

9 月 19 日早間，萬科旗下物業管理業務萬物云空間科技服務股份有限公司，在港交所公告，擬全球發售約 1.17 億股 H 股，發行價區間為每股 47.1-52.7 港元。

公司已于今日啟動招股，預計 H 股將于 9 月 29 日掛牌上市，股份代號為 "2602"。

公開信息顯示，萬物云計劃通過此次 IPO 籌集不超過 61.5 億港元。中信證券、花旗集團和高盛擔任此次交易的聯席保薦人。

萬物云此次 IPO 的基石投資者陣容相當豪華，包括淡馬錫、瑞銀資管、中國城通控股以及旗下的中國國有企業混合所有制改革基金、潤暉投資、HHLR 基金及 YHG 投資、Athos 資本等，基石投資金額約 2.8 億美元。

萬物云前身為萬科物業發展股份有限公司，成立于 1990 年。萬科于去年 11 月公告，擬分拆其物業管理業務萬物云在港交所發行境外上市外資股股票并上市。今年 4 月 1 日，萬物云正式向港交所遞交招股書。9 月 1 日，萬物云通過港交所上市聆訊。

聆訊后資料集顯示，作為物業管理服務提供商，萬物云主要涉及三大業務板塊：社區空間居住消費服務，對應萬科物業和房屋租售品牌 " 樸鄰 "；商企和城市空間綜合服務，對應商企寫字樓物業服務品牌 " 萬物梁行 "；以及為提升服務能力和效率的AIoT 和 BPaaS 解決方案服務。

根據弗若斯特沙利文，按基礎物業管理服務收入計，萬物云于 2021 年在中國物業管理服務市場中排名第一，占有 4.28% 的市場份額。

財務業績方面，2019-2021 年，萬物云分別實現營收 139.3 億元、181.5 億元和 237 億元；年內利潤分別為 10.4 億元、15.2 億元和 17.1 億元。

2022 年上半年，萬物云實現營收 143.5 億元，同比增長 38.2%。其中，社區空間居住消費服務收入 80.8 億元，同比增長 34.8%；商企和城市空間綜合服務收入 51.1 億元，同比增長 39.7%。

截至二季度末，萬物云住宅物業在管建筑面積約 7 億平方米，在管物業數目為 3035 個。

從股權結構來看，萬科是萬物云第一大股東，擁有 62.89% 的投票權。IPO 完成后，萬科將擁有 56.6% 的投票權，仍為萬物云控股股東集團。

萬科也是萬物云的第一大客戶。2019-2021 年，萬物云來自萬科集團的銷售收入占其總收入比分別為 12.7%、15.4% 和 16.1%。

萬物云稱，將把 IPO 所得款項用于擴大業務、實現規模效益及創造新收入機會；投入 AIoT 及 BPaaS 解決方案的開發；收購增值服務提供商及行業上下游供應鏈服務提供商的大多數股權；吸納及培養人才；以及運營資金和一般公司用途。

需要注意的是，相較于去年初，資本熱捧之下，物管企業扎堆遞表排隊上市，許多物管企業市值甚至超過地產母公司，當下資本市場對物業行業估值趨于理性，且港股市場處于歷史性的估值低位。

今年以來，物管行業龍頭之一碧桂園服務，港股股價已累計下跌近七成；恒生物業服務及管理指數，則由年初的 5354.17 點，跌到了 2984.27 點。

中歐瑞博董事長兼首席投資官吳偉志在接受《中國基金報》采訪時表示，拉長周期看，當下港股面臨著投資者的情緒低點和不少行業的經營周期低點的雙重壓制，肯定處于低估值區間。對短期投資者來說，當前的港股仍面臨較多不確定性因素。

不過，吳偉志指出，中長期看，如果市場整體能夠系統性見底，估值能夠得到修復，那么頭部的互聯網平臺型公司，以及在這一輪地產下行周期中存活下來、股價跌幅較大的民營地產公司，都可能迎來較大機會。

針對上市時機問題，萬科董事會秘書朱旭坦言，上市對萬物云而言，無論哪一個時點都是一個新的起點，而不是終點。" 我們并不追求行業估值的頂點上市，我們希望獲得市場理性的估值，讓所有參與 IPO 的股東在萬物云后期的發展中共同分享價值的增長。"

萬物云董事長兼總經理朱保全也表示，分拆上市主要是由于萬物云自身發展已經成熟，" 公司的既定戰略不會以捕捉資本市場的窗口為主要考慮因素。"